Leasing: ¿Qué es y cómo funciona el leasing inmobiliario y financiero?

En esta página vamos a presentar un método de adquisición específico. El leasing, una alternativa para aquellos que deseen utilizar el alquiler con opción de compra y mantener sus maquinarias o vehículos actualizados.

¿Qué es el leasing?

Lo primero que debemos entender es que el leasing es un contrato de arrendamiento. Sin embargo, a diferencia de otros contratos de arrendamiento, el leasing presenta algunas características únicas.

El leasing es un contrato mediante el cual una de las partes, conocida como arrendador, otorga el derecho de uso de un bien en particular a la otra parte, conocida como arrendatario o inquilino. Este último realizará pagos periódicos por el derecho de uso del bien, según lo estipulado en el contrato.

En este contrato, el propietario transfiere el derecho de uso del bien a cambio del pago de las rentas por un período específico. Al finalizar este período, el inquilino puede elegir entre comprar el bien a un valor inferior al de mercado, devolver el bien o extender el período de arrendamiento.

Tipos de Leasing

Existen varios tipos de leasing en Argentina, algunos más utilizados que otros. Por lo tanto, vamos a hacer hincapié en cada una de las modalidades de contratación de leasing cuando sea necesario.

Leasing Financiero

El leasing financiero consiste en un arrendamiento a largo plazo durante la vida útil esperada del bien, que generalmente es de tres años o más. Después de ese período, se paga una renta para renovar el bien, se puede comprar o desechar (devolver) el bien. Se presume que la compañía de leasing financiero ya no estará interesada en él.

La compañía de arrendamiento recupera el costo total del equipo, más los cargos, durante el período del leasing. En el leasing financiero siempre existe una opción de adquisición, que se acuerda desde el inicio del contrato a favor del inquilino.

Aunque no seamos propietarios del bien, tenemos la responsabilidad de reflejarlo contablemente y mantenerlo en buen estado de funcionamiento.

Leasing Operativo

En esta modalidad de leasing, no existe la obligación de adquirir el bien al final o en algún momento del contrato de arrendamiento. Por lo tanto, es útil cuando no se necesita el bien durante toda la vida útil laboral.

Además, al finalizar el arrendamiento, la compañía arrendadora recuperará el activo y será responsable de su mantenimiento y seguro.

Es importante destacar que no es necesario registrar el activo en nuestro balance, ya que no tenemos la opción o derecho de compra.

Leasing inmobiliario

Este tipo de leasing tiene características similares a las anteriores, ya que es un método de financiación que permite la adquisición de bienes inmuebles a través de un contrato de arrendamiento financiero.

Mediante este contrato, el arrendador le otorga al arrendatario el uso y disfrute del bien inmobiliario a cambio del pago de cuotas que incluyen los intereses. Una vez finalizado el plazo acordado y pagadas todas las cuotas periódicas, el arrendatario tendrá la opción de comprar el bien.

En Argentina, según la resolución 72/2019 publicada en el Boletín Oficial, la Secretaría de Vivienda realizó modificaciones en el reglamento del plan relacionadas con el régimen de ‘Promoción del Alquiler Social’ y ‘Financiamientos compartidos’.

En el marco de estas modificaciones, se incluyó la posibilidad de financiar proyectos de construcción de viviendas para ser asignadas mediante la modalidad de leasing inmobiliario o arrendamiento.

Se estableció que el plazo para disponer de la venta de las soluciones habitacionales, que hayan sido adjudicadas mediante la modalidad de locación, no podrá ser inferior a cinco años. Además, aquellos convenios que se suscriban a través de la figura de leasing inmobiliario no tendrán la obligatoriedad de preadjudicar la vivienda dentro de los 180 días de iniciada la ejecución de la obra.

¿Cuál es la diferencia clave entre leasing operativo y financiero?

  1. El leasing financiero siempre tiene una opción de compra al final del contrato, mientras que el leasing operativo no.
  2. En el primero, el financiero, uno declara como propio el bien. En cambio, en el leasing operativo nunca se tiene la propiedad sobre el bien en cuestión. La diferencia está también en el primer punto, porque con el leasing financiero lo que se busca, finalmente, es la compra de un bien tras su arrendamiento. Por eso contablemente ya se muestra como propio.

¿Qué se puede financiar por leasing?

El sistema leasing aplica a todo aquel bien que sea susceptible de ser alquilado o rentado. En este sentido, podemos decir que existe leasing de inmuebles, de vehículos como autos, maquinarias para producción y otros como detallamos:

  • Inmuebles: Oficinas, locales, bodegas, plantas industriales, entre otros.
  • Tecnología: equipos de impresión, hardware y software.
  • Vehículos: para transporte de carga y pasajeros, particulares. Este último es el caso de leasing para personas físicas.
  • Equipos productivos: maquinaria industrial o equipos especializados
  • Habitacional: Permite adquirir una vivienda nueva o usada.

¿Qué diferencia hay entre un leasing y un arrendamiento?

Muchas veces nos preguntamos si conviene más alquilar un bien, comprarlo, solicitar un préstamo para adquirirlo, pero el leasing pocas veces entra en las variantes. Por eso es importante conocer la diferencia entre el leasing y el renting (alquiler).

La diferencia principal entre el renting y el leasing es que el primero puede ser utilizado por individuos particulares y no solo por empresas. La otra diferencia importante entre ambos modelos es que el renting no permite la posibilidad de adquisición a la finalización del contrato, es decir, el titular no podrá llegar a ser propietario del bien como sí sucede en el leasing.

Al finalizar el leasing, el titular puede elegir llevar a cabo la compra a través del pago del valor residual. Si no eligiera esta opción, podría solicitar una extensión o prórroga del contrato con nuevas cuotas o cambiar el bien y reiniciar otro contrato.

Al finalizar un contrato de renting, existen dos posibilidades: la opción de ampliar o renovar el contrato en las mismas condiciones y obtener un bien nuevo, o devolver el bien.

¿Cuál es la ley que regula esta operación en Argentina?

En Argentina, el contrato de leasing está regulado por la Ley 25.248, en conjunto con el Decreto Reglamentario Nº 1038/2000 y el nuevo Código Civil y Comercial Nacional. Este último regula el leasing en su artículo 1227 y lo define de la siguiente manera:

El contrato de leasing implica la transferencia de la tenencia de un bien específico y determinado al arrendatario, a cambio del pago de un canon, otorgándole también una opción de compra por un precio determinado.

Estas leyes y normativas establecen el marco legal y técnico para poder realizar un leasing, ya sea financiero u operativo, en el país. En resumen, todo lo que hemos mencionado en esta página es una definición de leasing.

El código civil y comercial detalla de manera completa y gradual cada una de las partes del contrato de leasing, incluyendo sus derechos y obligaciones.

¿Cómo se realiza una compra mediante leasing?

Para poder comprar mediante leasing, es necesario que este tipo de contrato sea financiero en primer lugar. Una vez resuelto este punto, el contrato de leasing debe incluir de manera precisa el precio y la forma de compra del bien en cuestión.

Por lo tanto, al optar por un leasing financiero, el objetivo es tener la opción de compra y, finalmente, ejercerla en caso de que se desee adquirir el bien.

¿Cómo se calcula el precio de la opción de compra?

Por lo general, este dato debería estar incluido en el contrato de leasing previamente acordado. En el caso de que no se encuentre, en un escenario ideal sin inflación, el valor de compra de un bien a través de leasing será determinado por el valor de mercado del bien, descontando los años y las cuotas pagadas, que incluyen el interés, conocido como “valor residual” del bien.

¿Cuál es la tasa de interés que se debe aplicar?

Si bien es imposible conocer este parámetro para todos los casos, la tasa de interés se establece a través del contrato firmado, al igual que todos los aspectos relacionados con esta operación. Sin embargo, podemos afirmar que las tasas de interés son mucho más bajas que las de los préstamos personales actuales.

¿Cómo cancelar un contrato de leasing?

En cualquiera de las modalidades de leasing, la cancelación del registro de bienes muebles no registrables y software se puede realizar por las siguientes razones:

  • A través de una orden judicial emitida en un proceso en el que el proveedor tuvo la oportunidad de participar adecuadamente;
  • Por solicitud del proveedor o su cesionario.

El arrendatario puede solicitar la cancelación del registro de leasing de bienes muebles no registrables y software si demuestra lo siguiente:

  • El cumplimiento de los requisitos establecidos en el contrato registrado para ejercer la opción de compra
  • El pago completo de las cuotas restantes y del precio de la opción, junto con sus intereses
  • La notificación por escrito al proveedor, durante un plazo no inferior a quince días hábiles, ofreciendo el pago y solicitando la cancelación del registro
  • El cumplimiento de todas las demás obligaciones contractuales aplicables.

Una vez solicitada la cancelación, el encargado del registro debe informar al proveedor, enviando una carta certificada a la dirección establecida en el contrato.

Beneficios fiscales del leasing

Es importante resaltar que los contratos de arrendamiento financiero están sujetos al impuesto sobre las ganancias de contratos similares a operaciones financieras. En este sentido, los beneficios fiscales generales del arrendamiento financiero son:

Amortización acelerada: Con este sistema, se puede deducir en el cálculo del impuesto la totalidad de los pagos mensuales realizados durante todo el ejercicio comercial. Por ejemplo: Adquisición de maquinaria sin arrendamiento financiero por $30.000. La amortización es del 10% anual, lo que significa que se puede deducir $ 3000 impositivamente por año.

El tratamiento del arrendamiento financiero en el impuesto a las ganancias para la adquisición de una maquinaria que supere el 25% de la vida útil del bien (3 años) por $30.000. La deducción anual para el cálculo del impuesto es de $ 10.000 (en tres años). El tiempo de amortización se reduce de 10 a 3 años.

Pago financiado de IVA: Se evita pagar el 100% del IVA en el momento de la adquisición. La tasa impositiva sería del 21%, en lugar del 10,5% que se aplicaría para comprar un bien de capital. Sin embargo, este crédito se puede recuperar descontándolo del impuesto mensual.

Menor valor de los bienes para el pago de impuestos patrimoniales: Los bienes adquiridos a través del arrendamiento financiero no forman parte del patrimonio hasta que se ejerza la opción de compra. Por lo tanto, no se tienen en cuenta para el cálculo de estos impuestos.

¿Cuáles son las diferencias con un préstamo tradicional?

Otra de las inquietudes que nuestros lectores nos plantean es sobre las diferencias en la relación entre créditos y arrendamiento financiero. Esto surge como una duda cuando se trata de un préstamo para capital de trabajo, ya que normalmente se utiliza para comprar una maquinaria a plazos.

Pero la clave está en la palabra “compra”. El arrendamiento financiero no obliga a comprar a pesar de pagar cuotas mensuales, mientras que con el préstamo, pagaremos las cuotas y tendremos la propiedad del bien de forma obligatoria.

¿Qué es el lease-back?

Como complemento a las explicaciones anteriores, surge una alternativa interesante: el lease-back. Se refiere a la venta de los activos de la empresa a la compañía de arrendamiento financiero, para que esta los arriende de vuelta.

De este modo, se percibe capital por la comercialización y se puede continuar utilizando los activos a cambio del desembolso de una tarifa. Esta opción carece de cualquier beneficio tributario.

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